상생 임대인 제도? 그게 뭐죠...?

아파트 전세 계약을 앞두고 계약하려는 집 주인이 상생 임대인 제도를 바탕으로 첫 전세 계약 기간을 1년 6개월로 하기를 원한다고 한다.

 

아래는 집주인으로 부터 받은 상생 임대인 제도에 관한 내용이다.

[ 상생 임대인 제도 ] 1. 취지 : 이 조건에 해당하면 임대인은 2년 실거주 한걸로 보아 양도세 비과세 혜택 있음. 2. 조건 : 직전계약이 반드시 존재(1년 6개월 이상 유지)해야 하며, 신규 계약의 전세금 인상률 한도가 5%이내여야 함. 3. 기간 : 2024.12.31.까지 상생 임대계약을 맺어야만 함. 따라서 직전 계약(2023.1.~2024.8.)을 하고 상생 임대계약(2024.9.~2026.8.)을 하면 됨.

 

상생 임대인 제도? 처음 들어보는 제도였다. 너무 기본 지식이 없었나 하고 자책할 시간도 부족하다. 모르면 바로 공부하면 되지. 공부를 해야 내가 1년 6개월로 계약하더라도 손해를 보지 않는지 알고 계약을 할 수 있지.

 

우선 시사상식사전에 따르면 :

'상생 임대인'이란 임대료를 직전 계약 대비 5% 이내로 인상해 신규 계약을 맺거나 기존 계약을 갱신한 임대인을 말한다. 이 임대인에게는 양도소득세 혜택을 적용하는데, 이는 임대인들이 임대료 인상 폭을 줄이도록 독려해 전·월세 시장을 안정시키기 위해 문재인 정부 당시 시행되었다고 한다. 이를 윤석열 정부가 2022년 6·21 부동산대책에서 인정 요건을 완화하고 혜택을 늘리는 방식으로 개선했다. 2022년 8월 2일부터 상생 임대인 제도가 시행됐다.

 

상생 임대인 요건은 그동안 임대 개시 시점 1가구 1주택자이면서 공시가격 9억 원 이하 주택을 보유한 임대인이었는데, 이를 폐지해 임대 개시 시점에 다주택자이지만 앞으로 1주택자 전환 계획이 있는 임대인과 공시가격 9억 원 이상의 주택을 보유한 임대인에게도 혜택을 적용하게 되었다. 

 

2017년 8월 이후 서울 등 조정대상지역에서 취득한 주택을 양도할 때 세금을 면제받기 위해서는 2년 이상 거주 의무가 있는데, 상생 임대인에 대해서는 2년 거주 요건을 면제해 준다. 또 보유·거주 기간에 따라 양도 차익의 최대 80%를 공제받는 장기보유특별공제의 실거주 의무 2년도 면제해 준다. 다만, 주택은 2년 이상 보유해야 하고 양도 시점에 1세대 1주택자인 경우만 해당한다. 정부는 이러한 혜택으로 임대인들이 임대료 인상 폭을 줄이도록 독려하고, 집주인이 거주 요건을 충족하기 위해 세입자를 내보내는 것을 막는 것이 궁극적인 목적이다. 상생 임대인으로 인정하는 계약의 체결 시점은 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지로, 소급 적용된다.

 

 

그러니까 요약하자면, 상생 임대인 제도는 직전 계약 대비 전·월세를 5% 이내로 올린 집주인에게 양도세를 면제해주기 위한 실거주 요건(2년 이상)을 면제해 주는 제도라는 것이다. 그리고 이 혜택 대상이 기존에는 공시가격 9억 원 이하 주택에 한정됐지만, 이제는 집값 기준이 없어져 모든 주택이 대상이 되었고, 다주택자도 기존 주택을 처분한 뒤 1주택자가 될 계획이 있다면 혜택을 받을 수 있게 됐다.

 

여기서 직전 계약에 대한 기준은 없을까? :

최소 1년 6개월 이상 유지한 계약만 직전 계약으로 본다. 상생 임대인이 되려고 기존 전세 기간이 1년 6개월이 되기 전 세입자를 내보내거나 재계약을 하면 안 된다. 그럼 다른 일반 전세 계약인 경우 기본 계약을 2년으로 하는데 그 전에 내보내는 임대인이 있나...? 그리고 '1년 6개월 이상이면 직전 계약도 2년으로 하면 안 되는가'라고 잠시 생각을 했는데 이 제도의 적용 기한이 2024년 12월 31일까지로 그 전에 상생 계약을 해야 해서 그렇게 말씀하신 거구나.

그리고 직전 계약과 상생 계약의 임대인은 같은 사람이어야 한다고 한다. 집을 살 때 승계한 전세 계약은 이전 집주인이 한 계약으로 직전 계약으로 보지 않는다고 한다. 그럼 임차인 입장에서는 갑자기 집주인이 바뀌어 전세 계약 연장이 안 될까 걱정할 일은 줄어들 수 있겠다. (이렇게 생각하는 게 맞겠지?)

또한 상생 계약을 맺은 후 바로 매도하지 못한다고 한다. 최소한 2년 계약을 유지한 후 매도해야 혜택을 받을 수 있다고 하니 임차인 입장에서도 안심이 되는 부분이 큰 것은 확실한 것 같다.

 

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여기까지 정리를 해보았을 때, 내가 가장 크게 걱정했던 두 가지 부분이 해소되었다.

 

1. 임대인이 1년 6개월만 계약하고, 본인의 실거주 목적 등으로 이후에 계약 연장을 안 해주면 어떻게 하지? 낙동강 오리알 신세가 되는 것이 아닌가?

👉🏻 직전 계약 - 상생 계약 이렇게 앞·뒤로 기준에 맞춰 전세 계약을 해야 하므로 임대인의 본인 실거주 목적으로 계약 연장을 안 해줄 가능성이 작다. 상생 임대인 제도를 포기할 게 아니라면. 그리고 임대인 입장에서는 굳이 새로운 임차인을 찾는 것보다는 기존 계약을 연장하는 것이 더 마음이 편할 것이다.

 

2. 중간에 기존 임대인이 집을 매도해서 집주인이 바뀌면 내 전세 계약은 어떻게 되는 거지?

👉🏻 이것도 위와 같은 이유로 처음 전세 계약을 맺은 임대인이 이후 상생 계약을 맺지 않고 집을 매도하는 경우에는 상생 임대인 제도를 포기하는 것과 마찬가지이기 때문에 그럴 가능성이 희박하다고 볼 수 있다.

 

이 제도는 임대인에게 추후 발생할 양도세를 면제해주는 조건으로, 임차인의 전세 계약 안정성을 보장해 준다고 할 수 있겠다.

그래서 우리 입장에서는 집주인과 얘기해보고 계약하는 데 큰 문제만 없으면 이 제도를 활용하는 것이 좋을 것 같다.

 

모든 임차인들 공부 열심히 해봅시다!