전세 보증금에도 보험이 있다?! / 전세보증금반환보증

예전에도 그런 뉴스를 종종 접하기는 했었지만, 최근에 대규모 전세 사기 사건에 대한 기사를 접하게 되면서 많은 사람의 불안감이 커지고 있다. 

실제로 전세 계약을 알아보는 사람들이 확 줄었다.

 

https://news.sbs.co.kr/news/endPage.do?news_id=N1007058752&plink=ORI&cooper=NAVER 

“사기는 없었다”면서…여전히 '깡통전세' 권유

 

전세 사기는 빌라 원/투룸 형태의 계약에서 주로 발생하기는 하나, 아파트 계약도 안심할 수는 없다.

금액적인 부분에서는 훨씬 높으니 한 번 문제가 생기면 타격이 더 클 것이다.

 

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이번에 신혼집 전세 계약을 하면서 '전세 보증금 보험'이라는 것에 대해 알게 되었다. 이 단어만 들어도 '오, 내가 내는 전세 보증금을 어떻게든 보장받을 수 있겠다.'라는 생각이 든다. 보험이라니까.

 

그런데, 어떻게 보장을 받는 거지? 우리가 가입한 보험들 같은 경우에도 돈을 내고 가입 상태를 유지하지만, 보장을 못 받는 항목이나 조건이 있기 마련. 혹시나 그런 경우가 생기지는 않을까? 한두 푼도 아니고 뭐든지 잘 모르면 알아보고, 한 번이라도 더 돌다리도 두드려보고 건너야 하겠지.

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정확한 명칭은 '전세 보증금 반환 보증'으로 주택도시보증공사(HUG)에서 담당하는 사업이다.

 

보증 내용 :

전세 계약 종료 후 임대인이 임차인에게 반환해야 하는 전세보증금의 반환을 책임

 

보증 대상 전세보증금 :

수도권 7억 원 그 외 지역 5억 원 이하

이 한도내에서 보증신청인이 신청한 금액을 보증받게 된다.

 

- 보증한도 : 주택가격 - 선순위채권 등

* 선순위 채권 등 : 보증신청인의 전세보증금보다 우선변제권이 인정되는 담보채권

꼭! 등기부등본의 을구의 근저당금액과 등기일자를 확인해주세요!

단독, 다중, 다가구주택의 경우에는 보증신청인보다 우선하는 다른 세입자들의 선순위 전세보증금의 합계를 포함한다.

예를 들어, 내가 내는 전세보증금보다 먼저 갚아야 하는 근저당권이 있는 것 역시 선순위 채권이 있는 것이다.

 

신청 기한 : 

전세 계약 기간의 1/2 경과 전까지

 

즉, 요약된 내용을 좀 더 풀어서 설명해보자면, 전세 계약 종료 후 임대인이 임차인에게 반환해야 하는 전세보증금을 주택도시보증공사에서 책임을 지기 때문에 임차인은 자신의 전세금을 돌려받지 못할까 봐 전전긍긍할 일은 없어지게 된다.

 

단, 조건이 있는데 전세 보증금이 수도권의 경우 7억 원, 그 외 지역은 5억 원 이하로 설정되어 있다. 금액선은 현재 전세 보증금 시세를 고려하였을 때 충분히 설정된 듯하다.

보증 대상 주택은 어떤 형태든지 웬만하면 가능하다. 단독, 다가구, 다중, 연립, 다세대주택, 노인복지주택, 주거용 오피스텔, 아파트 등 어떤 형태든 사람이 살 집이면 된다.
단, 주거용 오피스텔의 경우 전세 계약서 또는 중개 대상물 확인 설명서에 주거용 표기가 있어야 한다.

* 공관, 가정어린이집, 공동생활가정, 지역아동센터, 근린생활시설 등은 보증 대상 주택이 아니다.

 

그리고 신청 기한은 전세 계약 기간의 50% 경과 전까지이기 때문에 전세 계약 후에도 신청은 가능하다. 예를 들어서, 전세 계약이 2년이면 1년이 넘어가기 전에만 신청하면 되는 것이다.

이는 신규 및 갱신 전세 계약의 경우 모두 해당하는 조건이다.

* 신규 전세 계약의 경우, 전세계약서상 잔금 지급일과 전입신고일 중 늦은 날로부터 전세 계약기간의 1/2 지나기 전

* 갱신 전세 계약의 경우, 갱신 전세 계약서상, 전세계약기간의 1/2 지나기 전

 

보증조건 : 

1. 신청하려는 주택에 거주하면서 전입신고와 확정일자를 받았야 한다.

 

2. 전세보증금과 선순위채권을 더한 금액이 주택가격 이내여야 한다.

예를 들어, 전세보증금 5억, 선순위채권 2억, 주택가격 6억인 경우에는 전세보증금과 선순위채권을 더한 금액이 7억원(5억 + 2억)으로 주택가격 6억원보다 많기 때문에 가입이 불가능하다.

 

* 등기부등본상 확인사항 :

(1) 보증발급일 기준 주택 소유권에 대한 권리침해사항(경매신청, 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등)이 없을 것

     => 등기부등본의 갑구 확인

(2) 선순위채권이 주택가격의 60% 이내일 것 

     => 등기부등본의 을구 확인

(3) 주택의 건물과 토지(대지권)가 모두 임대인의 소유일 것

 

* 전입세대열람내역서 확인사항 :

보증신청일 현재 타세대 전입내역이 없을 것(단독, 다가구, 다중주택 제외)

 

* 전세계약서상 확인사항 :

(1) 전세계약기간이 1년 이상일 것

(2) 공인중개사를 통해 체결(날인)한 전세계약서일 것

(기존 계약 시 공인중개사를 통해 전세계약을 체결했다면 갱신 전세 계약은 공기중개사를 통해 체결한 전세계약서가 아니여도 가입이 가능하다.)

(3) 전세보증금액이 수도권 7억 이하, 그 외 지역 5억원 이하일 것

(4) 전세보증금반환채권의 담보 및 양도를 금지하는 특약이 없을 것

 

* 건축물대장 확인사항 :

건축물대장상 위반건축물로 기재되어 있지 않을 것(아파트 제외)

 

* 단독, 다중, 다가구주택의 경우 추가 확인사항 : 

선순위채권과 다른 세입자들의 선순위 보증금액을 합한금액이 주택가격의 80% 이내일 것

 

전세권이 설정된 경우 말소 또는 공사로 전세권을 이전할 것

중소기업이 아닌 법인임차인의 경우 전세권을 이전해야 가입이 가능함

 

질권설정 또는 채권양도 통지된 전세대출을 받지 않았을 것

신용대출은 보증가입이 가능함 (; 대출받은 은행에 확인해야 한다.)

 

임대인이 공사의 보증금지 대상자가 아닐 것

 

위탁 금융기관 : 

신한, 국민, 우리, 광주, KEB 하나, IBK 기업, NH 농협, 경남, 수협, 대구은행, 우리은행, 국민은행은 해당 은행 모바일 어플을 통해 보증가입 가능

네이버주동산, 카카오페이 및 KB 국민카드에서 비대면으로 가입 가능

 

기타 유의사항 : 

위탁 금융기관에서 보증신청 시, 보증서 및 약관은 해당 금융기관 또는 공사 인터넷보증 홈페이지에서 배부받을 수 있다.

보증해지 등 정산사유 발생 시 보증료 계산기간은 전세계약기간의 시작일로부터 보증료 정산사유 발생일까지로 함

 

 

신청 방법은 위의 내용처럼

지사 또는 위탁은행에 방문 신청을 하거나, 모바일 등으로도 신청이 가능하다.

 

신청은 전세계약서 상의 임차인이 보증채권자(보증신청자)로서 진행하는 것이다. 

전세계약이 만료되면 돈을 받아야 할 사람은 임차인이므로.

 

 

이렇게 전세보증금에 대한 '보험'을 가입함에 있어서도 확인해야할 사항들이 많다. 

모든 임차인들 화이팅.